사이다 경제(결혼은 모르겠고 내 집은 갖고 싶어)

 

 

1. 확실한 로드맵이 필요하다

- 목표설정 -> 자금계획 -> 청약 또는 매매

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2. 최우선 목표

- 소형평형 아파트로 내집마련(2028년 1월 1일 제야의 종소리 들리기 전까지)

- 22평, 23평, 24평 사기 -> 평형수보다 입지를 끌어올려야 함(양극화 때문에)

- 첫번째 집은 5~7억 -> 교통이 제일 영향 큼 -> 앞으로 교통이 좋아질 곳, 교통이 좋아지면 집값이 뛸 곳 -> 이미 교통이 좋은 곳은 집값에 선반영되어있음

- 최종집은 20억이상 -> 면학분위기가 제일일 영향 큼

- 주택구입 부담지수 : 매달 갚는 원리금+대출이자 가 월소득의 25%를 넘지 않게

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아파트 가격의 결정원리

1. 가구수가 중요함

- 매년 수도권에 26만가구 필요, 서울은 아파트 부족

- 지방 소멸, 인구수 감소 -> 다 도시로 오게 되어있음

- 지방사람을 서울로 출퇴근시키기 위해 만드는 것 = GTX-A(삼성역이 최대 수혜자)

- 차가 밀리는 곳이 집값 올라감

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2. 내 집 마련이 아닌 내 아파트 마련

- 장기적으로 봤을때 가격 및 치안을 고려하면 아파트

- 보유와 거주는 같을 필요 없다

- 100세 시대에 70세까지는 일해야함

- 가장 인플레이션에 방어적인 자산 = 아파트

- 서울집은 파는것이 아니라 사는것

- 집값과 경기사이클 확인

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3. 전체지수는 2021년까지 반납

- 2019년 가격이 되어야 정상

- 늘어난 소득이 자산가격에 옮겨붙음(정상적 상승)

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4. 아파트가격= 투자가치 + 사용가치

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5. 투자가치(GAP)

- 세입자보단 집주인과 관련있음

- 재건축 가능성 + 지역적 서열(소비도 서열이 있다) + 거주자소득(현금흐름과 관계있음)

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6. 사용가치(전세가)

- 위치가치 + 신축가치

- 위치가치 = 안전한 이웃(치안 = 소득이 높은 동네) + 좋은 학원과 면학분위기(아이 키우는 엄마의 마음으로 임장다닐 것) + 교통과 고속도로 접근성(일자리 접근성) + 자연 접근성 및 조망권(Water and Park Access, View = 호수, 한강, 공원을 말하는 것, 산이나 구릉지는 절대 안됨)

- 안전한이웃, 면학분위기, 교통이 최우선이고 조망권은 프리미엄

- 신축가치 : 얼마나 새집인가

- 전세가 차이만큼 더 살기 좋음

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자산가격 결정요소

1. 현금흐름 양 / 현금흐름 안정성 / 현금흐름 기대감

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2. 자산가격 = 현금흐름/(요구수익률-기대감)

- 현금흐름 : 계속해서 들어오는 수입(월세)

- 요구수익률(가성비) : 투자가가 투자대상에 대해 요구하는 수익률 -> 현금흐름이 좋을수록 작아짐(예금)

- 기대감(성장률)

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위치가치 점검리스트

1. 치안환경

- 주택을 중심으로 반경 0.5km(도보 10분내) 유해환경과 유해시설이 있는가

- 주택에서 대중교통 이용지점까지 도보 이동경로에 치안환경은 어떠한가

- 주택을 중심으로 반경 0.2km(도보 3분내) 외지인의 출입이나 접근은 있는가

- 주택의 주차시설과 공간은 야간에 사용함에도 안정성과 용이함이 있는가

- 주택이 자연재해(산사태, 지진, 홍수 등)으로부터 안정성을 갖추고 있는가

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2. 교육환경

- 학생들의 거주지는 주변 동일한 수준의 주택들로 단일화된 편인가

- 주택 거주자들의 전반적인 소득 수준과 교육열은 높은 편인가

- 초등학교는 접근이 용이하고 도보로 안전하게 등하교가 편리한 편인가

- 중고등학교 접근이 용이하고 좋은 면학분위기가 형성되어 있는 편인가

- 사교육시설(학원) 접근이 용이하고 다양한 선택이 가능한 편인가

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3. 교통과 도심접근성

- 중심업무지구로 대중교통을 통해 편리하게 접근할 수 있는가

* 중심업무지구 : 고층 복합건물이 밀집되어 있고 전문직과 일반업무의 사무실, 유명백화점, 고급상점과 음식점, 영화관, 호텔 등이 모여있으며 가장 많은 일자리가 존재하는 곳

- 주택에서 고속도로의 접근이 용이한가

- 주택에서 도시고속화도로의 접근이 용이한가

- 주택에서 대중교통망과의 연계성이 우수한가

- 주택에서 지하철역과의 접근성이 용이한가

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4. 자연환경 인접/조망권

- 집 안에서 강, 호수, 천과 같은 자연적인 물이 보이는가

- 주택 주변에 강, 호수, 천과 같은 자연적인 물이 있는가

- 집 안에서 인공장애물이 없이 자연의 녹지가 보이는가

- 주택 주변에 자연적인 녹지나 인공 조성공원이 있는가

- 집밖으로 조망권이 얼마나 확보되는가(시야가 얼마나 트여있는지)

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해야할 일

1. 매매가 / 전세가 / 갭을 동시에 보는 연습하기

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2. 네이버 부동산에서 55~60m^2(22~24평) + 5억~5억5천 + 연식 15년이상 매물 10개 검색

- 연식 15년 미만은 새 아파트 -> 계속 가치 떨어질 것, 같은 가격 구식 비교시 별로라는 뜻

- 서북은 버리기(양극화 확대때문)

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3. 네이버 부동산 또는 호갱노노 등으로 매물 확인

- 10개를 동시에 보면서 위의 위치가치 점검리스트 평가(우수, 보통, 부족)

- 아이 키우는 엄마의 눈으로ㅓ 볼 것

- 주변 -> 물리적 거리가 아닌 접근성 거리를 봐야함(근접성 말고 접근성을 봐야함)

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4. 평가 후 1~3등 확인

- 다른 매물 대비 전세가가 높거나 전세가율이 높아야함 -> 그렇지 않다면 입지분석을 잘못 하고 있는 것

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2~4번 반복 : 시장을 볼 수 있을 때까지